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商业地产“过快增长”态势值得警惕
发布日期:2017/5/16 8:42:51已浏览:
    近年来,随着商业地产的加快发展,全国商业地产市场已现供给过剩。专家认为,商业地产“过快增长”的态势值得警惕。业内人士建议,地方政府应在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的前提下,有意识地引导企业创新商业地产业态,盘活过剩的商业地产存量。
  国家统计局数据显示,截至3月末,我国办公楼待售面积达3788万平方米,同比增长11.6%;商业营业用房待售面积达16014万平方米,同比增加6.2%。尽管供应量高企,但这并没有阻止各地对商业地产的开发热情。世邦魏理仕近日发布的《全球购物中心发展》报告显示,2016年全球新建成购物中心1250万平方米,增长11.4%。中国依旧是全球最活跃的市场,以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首,上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津入榜全球十大榜单。
  传统商业地产为何出现“过快增长”的态势?业内人士认为,其三大诱因在于:地方政绩冲动、对土地财政的惯性依赖以及土地升值收益大于商业运营。
  近年来,地方政府为引进大的房地产企业,违规实施“税收奖励”或“零地价”现象非常普遍,个别地方甚至曾一度奉行“零地价招商”政策,导致当地土地资源早早透支。
  易居中国企业集团CEO丁祖昱认为,由于一些地方政府过度依赖土地财政,致使实体经济被边缘化,而由此带来的更糟局面是,一边是政府负债大幅上升,一边却是社会资源利用效率大幅下降。如银行信贷资金,就因为过多滞留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目,导致资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资贵。
  对此,一位开发商表示,“商业地产的开发不只是一桩大的政绩,商业综合体建成后所带来的土地升值、对就业和消费方面的促进以及GDP和税收的增长,也是很多地方政府乐见其成的。所以尽管建成后未必能够赚钱,但在地方政府官员们看来,从总体效益来看仍是一笔赚得来的买卖。这就助长了开发商跑马圈地的现象。”
  针对目前商业地产过剩的局面,专家建议,政府应科学供应土地、准确把握投放土地节奏,使各种商业业态未来达到供需平衡。在遏制政绩冲动、高效使用土地资源的基础上,有意识地引导企业去创新商业、办公市场业态,为创业者提供发展土壤。
  一是建议明确房地产规划,遏制地方政绩冲动。上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说,应结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件,理性发展大型商业地产项目,而不是拍脑袋决策,将其做成“政绩工程”,甚至催生新的商业地产泡沫。
  二是建议地方政府供地应减量提质。地方政府应严控城市开发建设强度,对新增建设用地供应实行“硬约束”。适时控制商业地产开发速度和节奏,防止其“一枝独秀”、“过度超前”。
  三是要改增量市场为盘活存量市场。部分基层官员认为,“挥霍”土地、囤地现象并非个例,在全国各地带有普遍性,需要对现有各种地产业态定期“体检”,挤出土地“泡沫”,并集中整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。
  业内人士建议,对已被证明为不适合继续发展大型商业地产的项目,政府应研究促进土地的盘活利用,并推动创新商业形态,盘活现有的商业存量市场。其中,利用市场上过剩商业地产以及工业园区内的闲置物业资产,将其改造为新型企业“集体宿舍”,并引入公寓的产品和服务理念不失为一种综合解决方案。



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